La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto una finestra straordinaria. Chi non si muove entro marzo rischia di perdere l’occasione.
Molte società italiane hanno immobili “dormienti” in bilancio — appartamenti, terreni, uffici non più utilizzati — che i soci vorrebbero intestarsi personalmente ma che non hanno mai tirato fuori perché il costo fiscale era proibitivo. Dal 1° gennaio 2026, quella finestra si è riaperta. E si chiude il 30 settembre.
Di cosa si tratta
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, commi 35-41) ha reintrodotto il regime agevolato per l’assegnazione o la cessione di immobili non strumentali ai soci. In sintesi: la società può trasferire un immobile al socio pagando un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza — invece delle aliquote ordinarie IRES e IRAP che insieme sfiorano il 28%. Le imposte di registro sono dimezzate.
Non è una novità assoluta — misure simili erano già state introdotte nel 2016 e nel 2023 — ma ogni volta che si riapre questa finestra c’è chi la coglie e chi la perde. Questa volta la scadenza è il 30 settembre 2026.
Un esempio concreto con i numeri
Mario Rossi è socio unico di una SRL fiorentina. La società possiede un appartamento in zona Oltrarno acquistato 15 anni fa a 200.000 euro, oggi valutato 500.000 euro. L’immobile non è strumentale all’attività — ci abita un familiare. Mario vorrebbe intestarselo, ma finora il costo fiscale lo ha sempre frenato.
Risparmio fiscale nel caso di Mario: circa 67.800 euro — il 68% in meno rispetto al regime ordinario.
Chi può accedere
Possono utilizzare questa agevolazione le SRL, SPA e le società di persone che possiedono immobili non strumentali all’attività — appartamenti, terreni, uffici non più utilizzati — e che intendono cederli o assegnarli ai propri soci persone fisiche residenti in Italia.
Sono esclusi gli immobili strumentali (quelli effettivamente utilizzati nell’attività d’impresa) e le società già in liquidazione alla data del 30 settembre 2026.
Le scadenze operative
- Marzo–Aprile 2026 — Avviare le pratiche: perizia di stima, delibera assembleare, istruttoria notarile. I tempi tecnici richiedono 2-3 mesi.
- 30 settembre 2026 — Termine per perfezionare l’operazione e versare il 60% dell’imposta sostitutiva.
- 30 novembre 2026 — Versamento del saldo 40% dell’imposta sostitutiva.
Attenzione ai tempi. La finestra sembra lunga ma le pratiche notarili, la perizia di stima e la delibera assembleare richiedono 2-3 mesi. Chi non si muove entro marzo o aprile rischia concretamente di non farcela.
Cosa fare adesso
Se hai una società con immobili non strumentali in bilancio, il primo passo è verificare con il tuo commercialista se la situazione rientra nei requisiti. Le variabili che contano sono il valore catastale dell’immobile, il costo fiscalmente riconosciuto in bilancio, la presenza di eventuali ipoteche o vincoli e la composizione societaria.
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Nota informativa: questo articolo è redatto da GCompass & Partners a scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale o legale. Per la valutazione del singolo caso rivolgiti a un commercialista o consulente abilitato. Informazioni aggiornate a marzo 2026.